Si acabas de empezar a alquilar una propiedad turística en las Islas Canarias o estás pensando en dar el paso, es muy probable que te asalte una duda recurrente: ¿tengo que aplicar IVA o IGIC a mis huéspedes?
La fiscalidad en el archipiélago cuenta con un régimen especial que suele generar confusión, especialmente entre propietarios que residen en la Península o que gestionan su inmueble a través de plataformas internacionales como Airbnb o Booking.
En Asesorae, como especialistas en tributación canaria y gestión fiscal online, te explicamos de forma sencilla cómo funciona este impuesto, qué tipo debes aplicar en tu vivienda vacacional y qué modelos debes presentar para mantener tu negocio 100% al día con la Agencia Tributaria Canaria.
1. ¿IVA o IGIC en la vivienda vacacional? La regla general
La respuesta corta es clara: en Canarias no se aplica el IVA, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).
Dado que Canarias se encuentra fuera del territorio de aplicación del IVA peninsular y balear, cualquier servicio prestado dentro del archipiélago —incluyendo el arrendamiento de inmuebles— queda sujeto al marco tributario canario.
Sin embargo, estar sujeto al IGIC no significa necesariamente que tengas que cobrar este impuesto a tus clientes en cada reserva. La clave para saber si tu alquiler vacacional lleva IGIC o está exento radica en los servicios complementarios que ofrezcas durante la estancia.
2. Tipos de IGIC aplicables según los servicios ofrecidos
A efectos tributarios, la Agencia Tributaria diferencia entre dos escenarios muy concretos para las viviendas vacacionales (VV):
| Tipo de servicio | Tratamiento tributario | Tipo de IGIC |
| Sin servicios hoteleros (Alquiler vacacional estándar) | Sujeto pero Exento de IGIC | 0% |
| Con servicios de la industria hostelera | Sujeto y No Exento | 7% (Tipo reducido) |
Opción A: Alquiler sin servicios hoteleros (Exento al 0%)
Si te limitas a entregar las llaves de la vivienda, realizar la limpieza únicamente antes de la llegada y después de la salida de los huéspedes, y prestar un mantenimiento básico del inmueble, el alquiler se considera una mera cesión de uso. En este caso, la operación está exenta de IGIC. No tendrás que repercutir ningún porcentaje de impuesto en el precio de la noche.
Opción B: Alquiler con servicios hoteleros (Sujeto al 7%)
Si durante la estancia del cliente prestas servicios propios de un establecimiento hotelero, la exención se pierde. Se consideran servicios hoteleros:
- Limpieza periódica del interior de la vivienda durante la estancia del huésped.
- Cambio de sábanas y toallas con periodicidad mientras el cliente está alojado.
- Servicios de recepción permanente, custodia de equipajes o restauración.
En este supuesto, deberás emitir tus facturas repercutiendo el 7% de IGIC.
3. Plataformas turísticas (Airbnb, Booking) y las comisiones internacionales
Uno de los errores más comunes al gestionar una vivienda vacacional es no prestar atención a las facturas que emiten plataformas como Airbnb, Booking o VRBO por sus comisiones de servicio.
Estas empresas suelen tener su sede fiscal fuera de España (por ejemplo, en Irlanda o Países Bajos), por lo que aplican el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo. Esto significa que emitirán sus facturas de comisión sin IVA ni IGIC, pero tú, como anfitrión o propietario, estás obligado a declarar e ingresar el impuesto correspondiente por ese servicio en Canarias.
Para cumplir con esta obligación, es necesario darse de alta en el censo tributario con la casilla correspondiente a operaciones intracomunitarias e ingresar el IGIC derivado de dichas comisiones.
4. Modelos fiscales y obligaciones periódicas en Canarias
Aunque tu alquiler vacacional esté exento de IGIC (0%), por el simple hecho de explotar una vivienda turística adquieres la condición de empresario a efectos tributarios. Esto implica cumplir con una serie de trámites ante la Administración:
- Modelo 400 (Alta censal): Es el documento con el que notificas a la Hacienda Canaria el inicio de tu actividad económica bajo el epígrafe correspondiente (IAE).
- Modelo 420 (Declaración trimestral del IGIC): Se presenta en los meses de abril, julio, octubre y enero. Sirve para autoliquidar el IGIC repercutido a los clientes y el IGIC soportado en tus gastos deducibles.
- Modelo 425 (Resumen anual del IGIC): Declaración informativa que recopila todas las operaciones realizadas durante el año natural.
5. La exención para pequeños empresarios (Régimen Especial)
En Canarias existe una figura muy ventajosa para pequeños propietarios: el Régimen Especial del Pequeño Empresario o Profesional (REPEP).
Si el conjunto de tus facturaciones anuales como autónomo o explotador del alquiler no supera los 50.000 euros, puedes acogerte a este régimen. Su principal ventaja es que quedas liberado de repercutir IGIC y de presentar las declaraciones trimestrales del Modelo 420, simplificando considerablemente tu gestión fiscal día a día.
¿Necesitas ayuda para optimizar los impuestos de tu vivienda vacacional?
Llevar la contabilidad y cumplir con la Hacienda Canaria puede parecer abrumador al principio, pero contar con un equipo especializado marca la diferencia entre pagar de más o rentabilizar al máximo tu propiedad.
Si quieres asegurarte de que estás aplicando el tipo correcto, presentar tus modelos sin errores o consultar si te conviene acogerte al límite de los 50.000 €, descubre cómo podemos ayudarte en nuestra sección dedicada a la gestión del IGIC en el alquiler vacacional en Canarias. En Asesorae nos encargamos de todo el papeleo para que tú solo tengas que preocuparte de dar la bienvenida a tus huéspedes.
