Poner una vivienda en alquiler vacacional o turístico es una de las opciones más populares para rentabilizar un inmueble. Sin embargo, en el momento de formalizar la actividad ante Hacienda surge la primera gran duda: ¿en qué epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) debo darme de alta?
Aunque existen varias opciones en la clasificación del IAE, la clave radica en si la estancia incluye o no prestaciones adicionales para el huésped. En este artículo explicamos qué es el Grupo 685 del IAE, cuándo es obligatorio aplicarlo en el alquiler vacacional y cómo afecta a tus impuestos, con especial atención a las particularidades de la fiscalidad canaria.
1. ¿Qué es el Grupo 685 del IAE y a quién aplica?
El Grupo 685 de las tarifas del IAE engloba a los alojamientos turísticos extrahoteleros. En esta categoría se inscriben las actividades de hospedaje que se prestan en establecimientos distintos a los hoteles o aparthoteles tradicionales, tales como:
- Apartamentos turísticos y viviendas vacacionales.
- Bungalows, villas y chalés de alquiler vacacional.
- Casas rurales y alojamientos de turismo activo.
Para que una vivienda turística deba encuadrarse en el epígrafe IAE 685, la normativa tributaria exige que la actividad no se limite al mero arrendamiento del inmueble, sino que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.
2. Diferencia entre el Epígrafe 685 y el 861.1 en el alquiler vacacional
La confusión más habitual entre los propietarios de viviendas turísticas es determinar si deben encuadrarse en el Grupo 685 o en el Epígrafe 861.1 (Alquiler de viviendas). La diferencia no reside en el tipo de inmueble ni en la duración de la estancia, sino en la prestación de servicios hoteleros:
| Criterio | Grupo 685 (Alojamientos Extrahoteleros) | Epígrafe 861.1 (Alquiler de Viviendas) |
| Servicios adicionales | Incluye servicios propios de la hotelería durante la estancia. | Solo puesta a disposición de la vivienda (o limpiezas entre reserva y reserva). |
| Naturaleza en IRPF | Rendimientos de actividades económicas. | Rendimientos del capital inmobiliario. |
| Sujeción a IVA / IGIC | Sujeto y NO exento (tipo reducido). | Sujeto pero EXENTO. |
En resumen: Si te limitas a entregar las llaves, limpiar el inmueble al final de la estancia y cambiar las sábanas para el siguiente cliente, debes tributar por el Epígrafe 861.1. Si prestas atención continuada y servicios de hospedaje durante la estancia del huésped, te corresponde el Grupo 685.
3. ¿Qué se considera «servicios propios de la industria hotelera»?
La Agencia Tributaria (y la Dirección General de Tributos en sus múltiples consultas vinculantes) ha delimitado qué atenciones se consideran servicios hoteleros y cuáles son meras obligaciones de mantenimiento derivables del arrendamiento:
Servicios que SÍ obligan al alta en el Grupo 685:
- Limpieza periódica de la vivienda durante la estancia del huésped.
- Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
- Servicios de restauración, desayunos o catering.
- Atención al cliente continuada y presencial (recepción 24 horas, consigna de equipajes gestional por personal, etc.).
- Servicios de lavandería, prensa o excursiones organizadas.
Servicios que NO se consideran hoteleros (se mantiene el 861.1):
- Limpieza y cambio de lencería antes de la llegada o tras la salida del cliente.
- Mantenimiento general, reparación de averías o fontanería.
- Servicios de entrega y recogida de llaves (check-in y check-out).
- Suministro de cunas, Wi-Fi o amenities de bienvenida.
4. Implicaciones fiscales de estar dado de alta en el IAE 685: IVA e IGIC
Estar encuadrado en el Grupo 685 transforma por completo la tributación de la actividad:
- IRPF: Los ingresos no se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, sino como rendimientos de actividades económicas (estimación directa).
- IVA (Península y Baleares): La actividad deja de estar exenta de IVA. Se debe repercutir el 10% de IVA en las facturas expedidas a los huéspedes y presentar liquidaciones periódicas (Modelo 303 y 390).
Atención especial a Canarias: La tributación por IGIC
En la Comunidad Autónoma de Canarias, el tratamiento de las viviendas vacacionales cuenta con especificaciones tributarias propias relativas al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Si tu propiedad se ubica en el archipiélago y prestas servicios hoteleros (Grupo 685 del IAE), la operación estará sujeta al tipo reducido del IGIC (7%), a diferencia de los alquileres turísticos sin servicios que gozan de la exención genérica del arrendamiento de vivienda.
Si tienes dudas sobre cómo gestionar el IGIC o si te beneficia acogerte al régimen especial del pequeño empresario o profesional (REPEP), puedes consultar nuestra guía completa sobre el IGIC en viviendas turísticas en Canarias.
5. Correspondencia entre el epígrafe 685 y el CNAE
Al tramitar el alta en el censo de empresarios (a través del Modelo 036 o 037 de la Agencia Tributaria), también deberás indicar el código correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE) a efectos estadísticos y de Seguridad Social.
Para el Grupo 685 del IAE, la equivalencia en el código CNAE suele ser:
- CNAE 5520: Otros alojamientos turísticos y de corta estancia (que comprende apartamentos, bungalows y chalés de uso turístico).
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Clasificar correctamente la actividad de tu alquiler turístico es vital para evitar requerimientos de la Agencia Tributaria, sanciones o regularizaciones en el IVA e IGIC.
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