El auge de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo ha convertido la gestión de inmuebles turísticos en una opción muy atractiva para muchos propietarios. Sin embargo, al llegar la campaña de la Renta, surgen las preguntas de rigor: ¿Dónde incluyo los ingresos del alquiler vacacional? ¿Qué gastos me puedo deducir? ¿Por qué la Agencia Tributaria tiene ya todos mis datos si no se los he enviado?
En esta guía te explicamos paso a paso cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF, cómo afecta la normativa europea sobre intercambio de información fiscal y los aspectos clave que debes vigilar para evitar sustos o sanciones de Hacienda.
Rendimiento del capital inmobiliario vs. Actividades económicas: ¿Cómo clasifica Hacienda tu alquiler?
A la hora de hacer la Declaración de la Renta, lo primero que debes determinar es bajo qué epígrafe debes incluir los ingresos obtenidos por tu piso o casa turística. En España existen dos vías principales:
1. Rendimientos del capital inmobiliario (Caso general)
Es el supuesto más común. Se aplica cuando te limitas a ceder el uso del inmueble por periodos temporales (días, semanas o meses) sin ofrecer servicios propios de la industria hostelera.
2. Rendimientos de actividades económicas
Tu alquiler se considerará una actividad económica empresarial si cumples con alguno de estos requisitos:
- Prestas servicios directos de hospedaje: Limpieza periódica durante la estancia del huésped, cambio diario de lencería, servicio de recepción permanente o restauración. (Ojo: la limpieza que se realiza antes de la llegada o después de la salida del cliente no se considera servicio hostelero).
- Contratas a una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada exclusivamente a la gestión y explotación de las viviendas turísticas.
Gastos deducibles en el IRPF por alquiler vacacional (y cómo prorratearlos)
Si tu alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario, no tributarás por el total de los ingresos íntegros, sino por el rendimiento neto (Ingresos netos − Gastos deducibles).
Entre los principales gastos deducibles se encuentran:
- Intereses de la hipoteca solicitada para la compra del inmueble.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasa de basuras y cuotas de la comunidad de propietarios.
- Gastos de suministros (luz, agua, internet, gas) imputables a las estancias.
- Comisiones pagadas a las plataformas de reservas (Airbnb, Booking) y gastos de gestión o comercialización.
- Reparaciones, mantenimiento y la amortización del inmueble (calculada habitualmente sobre el 3% del valor de construcción).
Regla de oro: El prorrateo estricto por días.
A diferencia del alquiler tradicional de vivienda habitual, en el alquiler turístico solo te puedes deducir los gastos proporcionales a los días en que la vivienda ha estado alquilada.
Ejemplo: Si la vivienda estuvo alquilada 120 días al año, únicamente podrás imputar como gasto deducible del alquiler el (120/365) de las facturas anuales fijas (como el IBI o la comunidad) y de los suministros consumidos en dicho intervalo.
¿Qué ocurre con los días que la vivienda está vacía? La imputación de rentas
Un error muy frecuente entre los propietarios es no declarar el inmueble durante los días en los que no ha habido huéspedes.
Para Hacienda, los días del año en que tu vivienda turística no ha estado alquilada (y no ha constituido tu vivienda habitual) entran dentro del régimen de imputación de rentas inmobiliarias. Esto significa que pagarás en el IRPF un rendimiento estimado que oscila entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble, prorrateado por los días en que la vivienda estuvo a tu disposición.
¿Aplica la reducción del 60% en el alquiler vacacional?
La respuesta corta es no.
La reducción del 60% (o de hasta el 90% tras las reformas recientes de la Ley de Vivienda) sobre el rendimiento neto está expresamente reservada para los arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Al tratarse de un arrendamiento por temporadas o de uso turístico, el Tribunal Supremo y la Agencia Tributaria descartan la aplicación de este beneficio fiscal. Por tanto, tributarás por el 100% del rendimiento neto generado durante los días de ocupación.
El Modelo 238 (DAC7) y los modelos fiscales obligatorios
Si creías que tus reservas pasaban desapercibidas para el fisco, la Directiva Europea DAC7 (transpuesta en España mediante el Modelo 238) obliga a las plataformas digitales a informar periódicamente a Hacienda sobre los ingresos, datos catastrales e identidades de los anfitriones.
Además del IRPF en tu declaración anual, operar con viviendas turísticas exige atender los modelos censales y las liquidaciones trimestrales de impuestos indirectos (IVA en Península y Baleares si prestas servicios hoteleros).
Peculiaridades para propietarios en las Islas Canarias: El IGIC
Si tu vivienda turística se ubica en el archipiélago canario, el marco impositivo indirecto es sensiblemente distinto. En Canarias no aplica el IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
La explotación del alquiler vacacional en las islas está obligada a la presentación de modelos de IGIC, aunque existen regímenes de pequeña empresa y franquicias que eximen de ingresar el impuesto si no se supera determinado volumen de facturación. Si quieres profundizar en el calendario de presentación, los tipos aplicables y las exenciones específicas de las islas, puedes consultar detalladamente cómo funciona la fiscalidad del IGIC en viviendas turísticas en Canarias.
Evita sanciones y optimiza la fiscalidad de tu vivienda turística
Declarar correctamente los días de ocupación, calcular de forma rigurosa los prorrateos de amortización y ajustar las deducciones a la normativa vigente es vital para evitar requerimientos o inspecciones por parte de la Agencia Tributaria.
En Asesorae ayudamos a propietarios de toda España —con especial especialización en la tributación insular canaria— a simplificar sus obligaciones fiscales para que rentabilicen su inmueble con total tranquilidad.
