Si eres propietario de un inmueble en las Islas Canarias y estás valorando rentabilizarlo a través del alquiler turístico, te encuentras en un momento decisivo. El mercado del alquiler vacacional en el archipiélago ofrece excelentes oportunidades de rentabilidad, pero la normativa autonómica y municipal se ha vuelto considerablemente más exigente tras la aprobación de la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.
En este artículo elaborado por el equipo especialista en fiscalidad y regulación canaria de Asesorae, te guiamos paso a paso para que descubras si tu vivienda cumple con las condiciones para ser registrada, qué trámites legales debes realizar y cómo gestionar tus obligaciones tributarias sin sobresaltos.
¿Es posible dar de alta un alquiler vacacional en Canarias actualmente?
La respuesta corta es sí, pero no de forma automática.
Con la entrada en vigor de la Ley 6/2025 de Canarias, el modelo ha cambiado de forma sustancial: el uso turístico de una vivienda ha dejado de ser un derecho generalizado para convertirse en un uso condicionado al planeamiento urbanístico local.
¿Qué significa esto para ti como propietario?
- El urbanismo manda: Cada Ayuntamiento (Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Arrecife, etc.) fija límites cuantitativos (con carácter general, el alquiler vacacional no puede superar el 10% de la edificabilidad residencial del municipio).
- Habilitación temporal: A diferencia del régimen anterior, la inscripción en el registro turístico pasa a tener una vigencia de 5 años renovables (ampliable a 10 en las llamadas «Islas Verdes»: La Palma, La Gomera y El Hierro, o municipios de reto demográfico).
- Control en zonas tensionadas: Si un municipio o barrio es declarado zona de mercado residencial tensionado, el alta de nuevas licencias queda suspendida automáticamente.
Por tanto, el primer paso antes de realizar cualquier compra de inmueble o reforma es auditar la viabilidad urbanística de la vivienda.
Requisitos obligatorios antes de solicitar el registro
Para poder tramitar la Declaración Responsable y comercializar el inmueble en plataformas como Airbnb o Booking, tu propiedad debe verificar tres filtros fundamentales:
1. Compatibilidad urbanística y del inmueble
- Uso permitido: El suelo y el edificio no deben tener prohibido el uso turístico por el plan general de ordenación municipal.
- Prohibiciones expresas: Quedan totalmente excluidas las Viviendas de Protección Oficial (VPO), los inmuebles en asentamientos agrícolas o espacios naturales protegidos.
- Antigüedad: Algunos planeamientos locales o disposiciones autonómicas exigen que la edificación cuente con una antigüedad residencial previa acreditada.
2. Requisitos técnicos y de equipamiento
La normativa exige estándares específicos de habitabilidad y sostenibilidad:
- Superficie útil mínima: Un mínimo de 35 m² útiles para la vivienda.
- Cédula de habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación vigente.
- Eficiencia energética: Clasificación de eficiencia energética mínima (normalmente F para edificios antiguos o D para posteriores a 2007), con equipamientos de climatización eficientes (mínimo categoría A).
- Agua Caliente Sanitaria (ACS): El sistema de producción de agua caliente debe alimentarse mediante energías renovables (como placas solares o aerotermia).
3. Permiso de la Comunidad de Propietarios
Si la vivienda está integrada en un régimen de propiedad horizontal (un edificio de pisos o un complejo residencial con zonas comunes):
- Debes comprobar los estatutos de la comunidad. Si no existe una prohibición expresa, la reforma nacional de la Ley de Propiedad Horizontal exige obtener el acuerdo favorable de 3/5 partes de los propietarios para iniciar la actividad turística.
- Es obligatorio aportar un certificado expedido por el presidente o administrador que garantice la ausencia de prohibición en el título constitutivo.
Documentación necesaria para la Declaración Responsable
Antes de conectar con la plataforma telemática, asegúrate de tener digitalizados los siguientes documentos:
- Documento de identidad: DNI/NIE del titular o certificado digital para trámites.
- Acreditación del inmueble: Escritura de propiedad, nota simple actualizada y referencia catastral.
- Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación.
- Certificado de la Comunidad de Propietarios firmado por el administrador/secretario.
- Certificado o Informe Técnico de Compatibilidad Urbanística emitido por el ayuntamiento o profesional técnico competente.
- Plano de la vivienda y memoria de la actividad (firmados por técnico colegiado).
Paso a paso: Cómo presentar el registro en el Gobierno de Canarias
Una vez reunidos los requisitos, la tramitación se divide en cuatro fases operativas:
- Informe de Compatibilidad
- Declaración Responsable en Sede Electrónica
- Obtención de Código de Registro Turístico (RGT)
- Vínculo NRUA, SES.Hospedajes y Placa Oficial
Paso 1: Certificado de compatibilidad urbanística en tu Ayuntamiento
Acude al área de Urbanismo del municipio correspondiente para solicitar la cédula o informe que certifique que la finca no ha alcanzado la cuota límite de saturación turística.
Paso 2: Presentación en la Sede Electrónica del Gobierno de Canarias
Accede con tu certificado digital a la Sede Electrónica autonómica. Deberás cumplimentar el modelo oficial de Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda Vacacional adjuntando la documentación requerida.
Paso 3: Asignación del Número de Registro General Turístico (RGT)
Una vez firmada la declaración, el sistema efectúa la inscripción de oficio en el Registro General Turístico. Se te asignará un código de inscripción (ej. VV-38-XXXXX), documento con el que ya podrás iniciar formalmente la comercialización.
Paso 4: Requisitos adicionales (Código NRUA y Registro de Viajeros)
- Código NRUA: Deberás vincular la propiedad en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Registro de la Propiedad para obtener el Número de Registro Único de Alquiler, obligatorio para anunciar la casa en portales como Booking o Airbnb.
- SES.Hospedajes (Hospederías): Registra el inmueble en la plataforma del Ministerio del Interior para tramitar el envío automático de los partes de entrada de viajeros.
Placa homologada y distintivo oficial
Dentro de los 15 días posteriores al inicio de la actividad, es obligatorio instalar la placa identificativa oficial:
- Consiste en un distintivo azul de aluminio (medidas 30×30 cm) con las siglas VV en la parte superior y el número de registro en la parte inferior.
- Debe colocarse en un lugar perfectamente visible junto a la entrada principal de la vivienda.
- Nota: En comunidades donde los estatutos impidan alterar la fachada del rellano interior o exterior, se deben colocar sistemas adaptados según disponga la inspección del Cabildo Insular.
Fiscalidad y tributación: ¿Qué impuestos paga una vivienda vacacional en Canarias?
Operar un alquiler vacacional implica convertirse en sujeto pasivo de una actividad económica a efectos fiscales en Canarias. En este punto es donde cometer errores puede traducirse en duras inspecciones o recargos.
1. Alta censal (Modelo 400 del Gobierno de Canarias y Modelo 036/037 de la AEAT)
Debes tramitar el alta censal antes de facturar el primer reserva en el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) correspondiente (habitualmente el Epígrafe 685 – Alojamientos Turísticos Extrahoteleros).
2. Gestión del IGIC (Impuesto General Indirecto Canario)
A diferencia de la Península (donde aplica el IVA), en Canarias se aplica el IGIC.
- Con carácter general, la prestación de servicios de alojamiento turístico tributa al tipo reducido del 7% de IGIC.
- Si la explotación la realiza directamente el propietario a través de intermediarios digitales (como Airbnb), aplican reglas específicas de inversión del sujeto pasivo y deducciones.
- Es obligatorio presentar trimestralmente la liquidación del impuesto a través del Modelo 420 del IGIC. Para comprender a fondo las deducciones, tipos aplicables según la prestación de servicios complementarios y particularidades de la norma autonómica, te aconsejamos consultar nuestra guía detallada sobre la fiscalidad del IGIC en el alquiler vacacional en Canarias.
3. IRPF o Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR / Modelo 210)
- Residentes en España: Los rendimientos netos se integran en la declaración de la Renta (Modelo 100). Es importante destacar que los alquileres vacacionales no disfrutan de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.
- No Residentes (IRNR): Si tributas como no residente, deberás presentar trimestralmente el Modelo 210 declarando los ingresos íntegros obtenidos por los huéspedes de la propiedad.
Particularidades del registro según la isla
Aunque la Declaración Responsable ante la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias utiliza un procedimiento telemático unificado, cada Cabildo Insular y Ayuntamiento impone matices en la fiscalización de requisitos:
| Isla | Elemento diferencial a supervisar |
| Tenerife | Alta presión en zonas costeras (Adeje, Arona, Puerto de la Cruz); inspecciones muy exhaustivas del Cabildo sobre compatibilidad urbanística. |
| Gran Canaria | Control severo sobre la desresidencialización en parcelas calificadas históricamente como uso turístico en el PNOU de San Bartolomé de Tirajana y Mogán. |
| Lanzarote | Limitaciones específicas en función de los planes de capacidad de carga insular en municipios como Yaiza o Tías. |
| Fuerteventura | Mayor tolerancia en zonas rurales de interior, pero estricto control de edificaciones aisladas sin conexión a redes públicas. |
| Islas Verdes (La Palma, La Gomera, El Hierro) | Cuentan con un régimen con cuotas de saturación más elevadas (hasta el 20%) y vigencia temporal preferente de 10 años en las licencias. |
Preguntas frecuentes sobre el registro de una vivienda vacacional en Canarias (FAQ)
Algunas de las dudas más habituales que nos llegan sobre cómo registrar un alojamiento turístico en el archipiélago canario son las siguientes:
¿Cuánto tiempo tarda en activarse el registro para empezar a alquilar?
Desde el momento en que firmas y envías telemáticamente la Declaración Responsable con la documentación completa, puedes iniciar la comercialización de la vivienda. No obstante, la administración dispone de plazos de inspección posterior para verificar la veracidad de lo declarado.
Si ya tenía mi vivienda registrada antes de la Ley 6/2025, ¿pierdo mi licencia?
No de forma inmediata. Las viviendas legalmente registradas antes de la entrada en vigor de la nueva ley cuentan con un régimen transitorio (generalmente de 5 a 10 años) para adaptarse gradualmente a los nuevos requerimientos urbanísticos y técnicos.
¿A qué sanciones me expongo si alquilo sin número de registro?
Publicitar u ofrecer una vivienda turística en Canarias sin el correspondiente código de registro o sin incluirlo en los anuncios se considera una infracción muy grave, con multas que oscilan entre los 30.001 € y los 300.000 €, además del cierre cautelar del inmueble.
¿Necesitas ayuda para dar de alta tu vivienda vacacional sin errores?
Dar de alta una vivienda vacacional en Canarias y mantener al día las obligaciones tributarias autonómicas puede ser un proceso complejo si no se cuenta con asesoramiento especializado. Un error en la solicitud de compatibilidad municipal o una mala gestión de las liquidaciones de IGIC pueden acarrear sanciones de gravedad.
En Asesorae ponemos a tu disposición a nuestro equipo de asesores fiscales y gestores expertos en Canarias. Nos encargamos de:
- Auditar la viabilidad legal y urbanística de tu vivienda.
- Tramitar la Declaración Responsable ante la Administración Turística y gestionar la consecución de tu número de registro (RGT y NRUA).
- Dar de alta tu actividad en Hacienda y presentar tus modelos del IGIC (Modelo 420) e IRPF/IRNR (Modelo 210) mes a mes o trimestre a trimestre.
Evita complicaciones administrativas y saca el máximo rendimiento a tu propiedad con total seguridad jurídica. Contacta con el equipo de Asesorae y solicita tu estudio previo de viabilidad sin compromiso.
