Tener una propiedad en las islas es un activo increíble, pero el éxito de una vivienda vacacional (VV) no se mide por cuánto ingresas, sino por cuánto mantienes después de impuestos. En Asesorae, como expertos en fiscalidad canaria, sabemos que muchos propietarios pierden dinero por no saber aplicar correctamente los gastos deducibles en el alquiler vacacional.
Si quieres que tu rentabilidad no se evapore, el primer paso es entender que Hacienda no solo mira tus ingresos; también te permite restar los costes necesarios para obtenerlos.
¿Qué se considera gasto deducible en una Vivienda Vacacional?
No todo vale. Para que la Agencia Tributaria acepte un gasto como deducible, este debe cumplir tres reglas de oro: debe estar vinculado a la actividad, estar justificado y estar registrado en tu contabilidad.
Requisitos de la Agencia Tributaria para desgravar gastos
Para Hacienda, solo puedes deducir aquello que sea estrictamente necesario para generar tus ingresos por alquiler. Esto significa que si compras una televisión para tu casa personal, no cuenta. Si es para la VV, sí. Además, estos gastos solo son deducibles durante el tiempo que la vivienda esté alquilada o en expectativa de alquiler.
La importancia de las facturas y el justificante de pago
En Canarias, «un ticket no es una factura». Para que en Asesorae podamos incluir un gasto en tu declaración, necesitamos facturas completas a tu nombre, con NIF, dirección y el desglose del IGIC correspondiente. Un extracto bancario no es prueba suficiente ante una inspección.
Lista completa de gastos deducibles en el alquiler vacacional en Canarias
Aquí es donde realmente empiezas a ahorrar. Estos son los conceptos que puedes restar de tus ingresos brutos:
Gastos operativos: Comisiones de Airbnb, Booking y gestión
Las comisiones que te cobran las plataformas de reserva son deducibles al 100%. Igualmente, si delegas la entrega de llaves o la gestión en una empresa especializada, sus honorarios son un gasto deducible.
Suministros y mantenimiento: Luz, agua, internet y limpieza
El gasto en limpieza es uno de los más abultados y es totalmente deducible. En cuanto a la luz, el agua y el wifi, recuerda que solo podrás deducir la parte proporcional a los días que la vivienda estuvo ocupada por huéspedes.
Impuestos y tasas locales: IBI, comunidad y tasa de basuras
Tanto el IBI como la tasa de recogida de basuras y las cuotas de la comunidad de propietarios son gastos necesarios para mantener el inmueble en explotación.
Seguros de hogar y defensa jurídica para propietarios
No solo es recomendable tenerlos, es que Hacienda te permite restar la prima del seguro de hogar, el de responsabilidad civil e incluso seguros de impago.
La amortización: El gasto «invisible» que más te hace ahorrar
Este es el gran desconocido y, a menudo, el ahorro más potente.
¿Cómo calcular el 3% de amortización en el IRPF?
Hacienda entiende que tu propiedad se desgasta con el tiempo. Por ello, te permite deducir como gasto el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición (sin contar el suelo) o el valor catastral de la construcción. Es un gasto que no «pagas» cada mes, pero que reduce tu base imponible drásticamente.
Deducción por compra de mobiliario y enseres (Ajuar doméstico)
¿Has renovado el sofá o comprado una cafetera para tus huéspedes? Estos elementos no se deducen de golpe, sino que se amortizan anualmente (normalmente un 10% anual) según las tablas oficiales.
Particularidades en Canarias: El impacto del IGIC y el REF
Como asesores canarios, en Asesorae ponemos especial énfasis aquí. El Régimen Económico y Fiscal (REF) marca la diferencia.
¿Cómo deducir el IGIC soportado en tus compras y servicios?
A diferencia de la península con el IVA, en Canarias operamos con el IGIC. Si estás dado de alta en el censo de empresarios, podrás deducir el IGIC que pagas en tus facturas de suministros o reparaciones.
Sin embargo, para hacerlo correctamente, es vital conocer las reglas del IGIC en el alquiler vacacional, especialmente si aplicas la inversión del sujeto pasivo en las facturas de plataformas como Airbnb o Booking.
La exención de franquicia fiscal (Límite de los 30.000 €)
Muchos pequeños propietarios en las islas se acogen a la «franquicia fiscal». Si tus ingresos anuales son inferiores a 30.000 €, puedes estar exento de declarar el IGIC, lo que simplifica mucho tu gestión administrativa, aunque te impide deducir el IGIC soportado.
El error más común: Deducir gastos de periodos no alquilados
Cuidado aquí: la Agencia Tributaria está poniendo la lupa en este punto.
¿Cómo prorratear los gastos según los días de ocupación?
Si tu vivienda ha estado alquilada 200 días al año, solo puedes deducir el IBI, la comunidad y los suministros de esos 200 días. Los otros 165 días se consideran «a disposición de sus titulares» y no generan gastos deducibles.
Gastos deducibles frente a inversiones o mejoras del inmueble
Es vital distinguir entre reparar (pintar, arreglar una fuga) y mejorar (poner aire acondicionado donde no había, reformar la cocina). Las reparaciones se deducen en el ejercicio actual, mientras que las mejoras se consideran inversión y se amortizan en varios años.
Maximiza la rentabilidad de tu vivienda vacacional en las islas
Sabemos que empezaste con tu vivienda vacacional para ganar libertad, no para pasarte los domingos entre facturas y modelos tributarios. Gestionar un alquiler turístico en Canarias tiene sus retos, pero también sus ventajas si sabes qué gastos deducir.
En Asesorae hablamos tu mismo idioma: somos canarios, conocemos el REF al dedillo y nos encanta ayudar a que los proyectos de nuestra tierra crezcan. Si quieres dejar de preguntarte si lo estás haciendo bien y empezar a disfrutar de tu rentabilidad con total tranquilidad, estamos a un clic de distancia.
