Si alquilas una vivienda a través de plataformas como Airbnb, es fundamental saber qué gastos puedes deducirte para optimizar tu tributación. No todos los costes relacionados con el alquiler son deducibles, y aplicarlos correctamente puede marcar la diferencia en tu resultado fiscal.
En este artículo te explicamos qué gastos puedes incluir, cómo justificarlos ante Hacienda y qué aspectos debes tener en cuenta para evitar errores y aprovechar al máximo las deducciones disponibles.
¿Qué significa que un gasto sea deducible?
Un gasto es deducible cuando puedes restarlo de tus ingresos para calcular la base imponible sobre la que pagas impuestos.
Funcionamiento:
Ingresos alquiler Airbnb: 15.000 €
– Gastos deducibles: 5.000 €
= Base imponible: 10.000 €
Pagas IRPF solo sobre 10.000 € (no sobre 15.000 €)
Beneficio: Reduces la cantidad sobre la que calculas el IRPF, pagando menos impuestos.
¿Qué dice la ley sobre los gastos deducibles en Airbnb?
Marco legal del alquiler turístico
Normativa aplicable:
✓ Ley 35/2006 del IRPF: Regula rendimientos capital inmobiliario
✓ Reglamento IRPF: Detalla gastos deducibles
✓ Consultas vinculantes DGT: Aclaran casos específicos
Dos formas de tributar alquiler Airbnb
Depende de cómo alquiles:
1. Rendimientos del capital inmobiliario (particular)
Cuándo aplica:
✓ Alquilas tu vivienda sin servicios complementarios
✓ Solo cedes el uso del inmueble
✓ El huésped se ocupa de todo (limpieza final, ropa de cama…)
✓ NO eres autónomo para esta actividad
Tributación: En el IRPF, casilla rendimientos capital inmobiliario
Reducción adicional: 60% de reducción sobre rendimiento neto (ingresos – gastos)
Ejemplo:
Ingresos alquiler: 12.000 €
Gastos deducibles: 4.000 €
Rendimiento neto: 8.000 €
Reducción 60%: 4.800 €
Base imponible IRPF: 3.200 €
2. Rendimientos de actividades económicas (autónomo)
Cuándo aplica:
✓ Alquilas con servicios propios de hostelería
✓ Ofreces: Limpieza diaria, cambio ropa, desayuno, recepción…
✓ Tienes estructura empresarial (empleados, local oficina…)
✓ Estás dado de alta como autónomo
Tributación: En el IRPF, casilla rendimientos actividades económicas
Sin reducción 60%: Pagas sobre el rendimiento neto completo
Obligaciones adicionales:
✓ Alta autónomo (RETA)
✓ Alta Hacienda (Modelo 036)
✓ Pagos fraccionados (Modelo 130 trimestral)
✓ IVA si aplica (Modelo 303)
Ventaja: Puedes deducir más gastos (ver apartado específico)
¿Los gastos de alquileres Airbnb son deducibles?
Sí, pero depende de tu situación:
Si eres particular (capital inmobiliario)
✓ SÍ deducibles: Gastos directamente vinculados al inmueble
❌ NO deducibles: Gastos personales, actividad económica, Seguridad Social
Si eres autónomo (actividad económica)
✓ SÍ deducibles: Gastos del inmueble + gastos de la actividad
✓ Más opciones: SS, gestoría, publicidad, desplazamientos, dietas…
Principales gastos deducibles por alquiler Airbnb
Estos gastos los pueden deducir TODOS (particulares y autónomos):
1. Comisiones de Airbnb
Qué incluye:
✓ Comisión anfitrión: 3%-5% por reserva (varía según configuración)
✓ Tarifas servicio: Costes de gestión plataforma
Deducible: 100%
Ejemplo:
Reserva huésped: 1.000 €
Comisión Airbnb 3%: 30 €
Deducción IRPF: 30 €
Importante: Airbnb emite factura mensual con todas las comisiones. Guárdala.
2. Gastos de reparación y mantenimiento
Qué incluye:
✓ Reparaciones: Fontanería, electricidad, cerrajería
✓ Pintura: Repintar paredes, puertas
✓ Mantenimiento: Revisión caldera, aire acondicionado
✓ Arreglos: Electrodomésticos, muebles
Deducible: 100% (si es solo reparación, NO mejora)
Diferencia clave:
- Reparación → Deducible inmediatamente
- Mejora → Amortizable en varios años
Ejemplo reparación:
Fontanero arregla grifo: 150 €
Pintor pinta habitación: 400 €
Deducción IRPF: 550 €
Ejemplo mejora (NO deducible como gasto):
Instalar aire acondicionado nuevo: 2.000 €
→ NO deducible como gasto
→ SÍ amortizable (se deduce poco a poco en años)
3. Gastos de limpieza y mantenimiento de la vivienda
Qué incluye:
✓ Limpieza entre huéspedes: Empresa o persona contratada
✓ Productos limpieza: Detergentes, lejía, ambientadores
✓ Ropa de cama: Lavado sábanas, toallas
✓ Jardinería: Si tiene jardín o terraza
Deducible: 100%
Importante:
- Si contratas empresa limpieza → Necesitas factura
- Si lo haces tú → NO deducible (trabajo propio)
Ejemplo:
Limpieza tras cada huésped: 40 €
Huéspedes al año: 50
Total limpieza: 2.000 €
Deducción IRPF: 2.000 €
4. Suministros de la vivienda
Qué incluye:
✓ Agua
✓ Luz
✓ Gas
✓ Internet (si lo ofreces)
✓ Teléfono (línea del piso)
Deducible: Proporcional a los días ocupados
Cálculo:
Gasto anual luz: 1.200 €
Días alquilados: 200 días
Días totales año: 365 días
Deducción: 1.200 × (200/365) = 658 €
Importante: Si el piso está 100% dedicado a alquiler turístico (nunca uso personal), deduces 100%.
5. Intereses de financiación
Qué incluye:
✓ Intereses hipoteca: De préstamo para comprar el piso
✓ Gastos hipoteca: Comisiones bancarias
✓ Intereses préstamo reforma: Si hiciste obras con préstamo
Deducible: 100% de los intereses
NO deducible: El capital amortizado (solo intereses)
Ejemplo:
Cuota hipotecaria mensual: 800 €
– Capital: 500 €
– Intereses: 300 €
Deducción mensual: 300 € (solo intereses)
Deducción anual: 3.600 €
Importante: El banco te da certificado anual de intereses pagados.
6. Amortización del inmueble y de muebles y enseres
Amortización inmueble:
✓ Puedes deducir el 3% anual del mayor entre:
- Valor de adquisición (lo que pagaste)
- Valor catastral (del IBI)
Ejemplo amortización inmueble:
Precio compra: 200.000 €
Valor catastral: 150.000 €
Mayor: 200.000 €
Amortización anual: 200.000 × 3% = 6.000 €
Deducción IRPF: 6.000 €/año
Amortización muebles y enseres:
✓ 10% anual del valor de compra
✓ Durante máximo 10 años
Qué incluye:
- Sofás, camas, mesas, sillas
- Electrodomésticos (nevera, lavadora, TV…)
- Menaje (vajilla, cubiertos, ropa de cama)
Ejemplo amortización muebles:
Amueblas piso: 15.000 €
Amortización anual: 15.000 × 10% = 1.500 €
Deducción IRPF: 1.500 €/año durante 10 años
7. Impuestos y gastos de comunidad
Qué incluye:
✓ IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
✓ Basuras (tasa municipal)
✓ Comunidad de propietarios (gastos ordinarios y extraordinarios)
Deducible: 100%
Ejemplo:
IBI anual: 600 €
Basuras: 80 €
Comunidad (12 meses × 100 €): 1.200 €
Deducción total: 1.880 €
8. Seguros asociados al inmueble
Qué incluye:
✓ Seguro hogar (incendios, robo, daños)
✓ Seguro responsabilidad civil
✓ Seguro específico alquiler vacacional (Airbnb ofrece uno básico gratuito)
Deducible: 100%
Ejemplo:
Seguro hogar: 400 €/año
Seguro RC adicional: 150 €/año
Deducción total: 550 €
9. Gastos de publicidad y promoción
Qué incluye:
✓ Fotografía profesional: Para anuncio Airbnb
✓ Publicidad online: Google Ads, Facebook Ads (si haces)
✓ Diseño gráfico: Folletos, tarjetas
✓ Web propia: Hosting, dominio (si tienes)
Deducible: 100%
Ejemplo:
Fotógrafo profesional: 200 €
Anuncio Google Ads: 50 €/mes × 6 meses = 300 €
Deducción total: 500 €
10. Gastos administrativos y de gestión
Qué incluye:
✓ Gestoría/asesoría: Servicios fiscales y contables
✓ Software gestión: Programas específicos alquiler vacacional
✓ Material oficina: Si tienes oficina para gestión
✓ Honorarios abogado: Reclamaciones, contratos
Deducible: 100%
Ejemplo:
Asesoría fiscal anual: 600 €
Software gestión reservas: 20 €/mes = 240 €
Deducción total: 840 €
Gastos deducibles ADICIONALES si eres autónomo
Si tributas como actividad económica, puedes deducir ADEMÁS:
1. Cuotas Seguridad Social
✓ 100% de tu cuota de autónomo
✓ Incluyendo cuota por contingencias (IT, AT/EP…)
Ejemplo:
Cuota autónomo mensual: 320 €
Cuota anual: 3.840 €
Deducción IRPF: 3.840 €
2. Gastos de vehículo
✓ Combustible (proporcional al uso profesional)
✓ Reparaciones del coche
✓ Seguro del vehículo
✓ ITV, peajes, parking
Importante: Solo la parte afecta a la actividad (visitas piso, compras suministros…)
Ejemplo:
Gastos coche anuales: 3.000 €
Uso profesional: 30%
Deducción: 3.000 × 30% = 900 €
3. Dietas y desplazamientos
✓ Comidas: Si te desplazas fuera de tu localidad
✓ Alojamiento: Si gestionas piso en otra ciudad
✓ Transporte: Trenes, aviones
Límites:
- Dietas en España: 26,67 €/día (sin pernocta), 53,34 €/día (con pernocta)
- Dietas extranjero: 48,08 €/día (sin pernocta), 91,35 €/día (con pernocta)
4. Formación
✓ Cursos: Gestión hotelera, marketing digital
✓ Libros: Sobre sector turístico
✓ Conferencias: Relacionadas con alquiler vacacional
Deducible: 100% si está vinculado a la actividad
5. Personal contratado
✓ Salarios: Empleados (limpieza, mantenimiento, recepción)
✓ Seguridad Social empresa: Cotizaciones empleados
✓ Indemnizaciones: Si proceden
Deducible: 100%
Gastos NO deducibles en alquiler Airbnb
NO puedes deducir:
❌ Multas y sanciones: Ayuntamiento, Hacienda
❌ IRPF personal: Tu declaración de la Renta
❌ Donativos: Salvo casos específicos
❌ Gastos personales: Comidas propias, ropa, ocio
❌ Mejoras que aumentan valor: Se amortizan, no deducen directamente
❌ IVA soportado: Si no eres empresario (particulares)
❌ Trabajo propio: Tu tiempo no es gasto deducible
Consideraciones fiscales para la deducción de gastos
Requisitos para deducir gastos
Condiciones obligatorias:
✓ Vinculación directa: Gasto relacionado con el alquiler
✓ Factura o justificante: Documento acreditativo
✓ Conservación: Guardar 4 años mínimo
✓ Registro contable: Llevar control de gastos
✓ Pago: Gasto efectivamente pagado
Proporcionalidad si uso mixto
Si usas el piso para alquiler Y uso personal:
✓ Deduces solo la parte proporcional a días alquilados
Ejemplo:
Días totales año: 365
Días alquilados Airbnb: 200
Días uso personal: 165
Gasto IBI: 600 €
Deducción: 600 × (200/365) = 329 €
Declaración en el IRPF
Cómo declarar:
Particulares (capital inmobiliario):
✓ Modelo 100 → Rendimientos capital inmobiliario
✓ Casillas específicas para ingresos y gastos
✓ Aplicación automática reducción 60%
Autónomos (actividades económicas):
✓ Modelo 100 → Rendimientos actividades económicas
✓ Pagos fraccionados (Modelo 130) trimestrales
✓ Libros contables obligatorios
Ejemplo práctico completo
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CASO: PROPIETARIO PARTICULAR ALQUILER AIRBNB
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INGRESOS:
Total facturado Airbnb: 18.000 €
GASTOS DEDUCIBLES:
– Comisiones Airbnb (3%): 540 €
– Suministros (proporcional 200/365 días): 700 €
– Limpieza (40 € × 45 reservas): 1.800 €
– Reparaciones (fontanero + pintor): 950 €
– IBI + basuras + comunidad: 1.900 €
– Seguros: 550 €
– Intereses hipoteca: 3.200 €
– Amortización inmueble (3%): 6.000 €
– Amortización muebles (10%): 1.500 €
– Gestoría: 600 €
TOTAL GASTOS: 17.740 €
RENDIMIENTO NETO:
18.000 – 17.740 = 260 €
REDUCCIÓN 60%:
260 × 60% = 156 €
BASE IMPONIBLE IRPF:
260 – 156 = 104 €
IRPF A PAGAR (aprox. 25%):
104 × 25% = 26 €
CONCLUSIÓN:
De 18.000 € facturados, solo pagas IRPF sobre 104 €
Ahorro fiscal gracias a gastos deducibles: Enorme
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Errores comunes al deducir gastos Airbnb
Errores que debes evitar:
❌ No guardar facturas: Sin factura, no hay deducción
❌ Deducir 100% suministros: Si hay uso personal, proporcionar
❌ Confundir mejora con reparación: Mejoras se amortizan
❌ Deducir trabajo propio: Tu tiempo no es gasto
❌ No declarar ingresos: Hacienda cruza datos con Airbnb (Modelo 179)
❌ Deducir gastos sin vínculo: Debe estar relacionado con alquiler
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir la comisión que cobra Airbnb?
Sí, las comisiones de Airbnb (anfitrión 3%-5%) son 100% deducibles. Airbnb emite factura mensual con el detalle. Guárdala 4 años. Estas comisiones reducen directamente tu base imponible en el IRPF.
¿Los gastos de limpieza son deducibles?
Sí, si contratas empresa o persona para limpiar entre huéspedes, es 100% deducible. Importante: Necesitas factura o recibí con retención IRPF si es persona física. Si limpias tú mismo, NO es deducible (trabajo propio).
¿Puedo deducir los muebles y electrodomésticos?
Sí, mediante amortización del 10% anual durante máximo 10 años. Ejemplo: Sofá 2.000 € → Deduces 200 €/año durante 10 años. Guarda factura compra. NO puedes deducir 100% primer año (salvo que seas autónomo en módulos, caso específico).
¿Qué pasa si uso el piso también para mí?
Deduces solo la parte proporcional a los días alquilados. Fórmula: Gasto × (días alquilados / 365). Ejemplo: IBI 600 €, alquilas 200 días → Deduces 600 × (200/365) = 329 €. Hacienda puede pedir justificación reservas.
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar en Airbnb?
Depende. Si alquilas sin servicios (solo cedes piso), NO obligatorio. Si ofreces servicios propios hostelería (limpieza diaria, desayuno, recepción…), SÍ debes darte de alta como autónomo. Zona gris: Consulta asesor fiscal.
Conclusión
Los gastos deducibles en alquiler Airbnb pueden reducir significativamente tu factura fiscal:
Puntos clave que debes recordar:
✓ Dos regímenes: Capital inmobiliario (particular) vs Actividades económicas (autónomo)
✓ Reducción 60%: Solo particulares (capital inmobiliario)
✓ Principales gastos: Comisiones, suministros, limpieza, reparaciones, amortización
✓ Amortización: 3% inmueble, 10% muebles
✓ Proporcionalidad: Si uso mixto, solo días alquilados
✓ Facturas: Imprescindibles, guardar 4 años
✓ Autónomos: Pueden deducir MÁS (SS, gestoría, vehículo…)
Gastos deducibles principales:
TODOS (particular + autónomo):
✓ Comisiones Airbnb
✓ Suministros (proporcional)
✓ Limpieza entre huéspedes
✓ Reparaciones y mantenimiento
✓ Amortización inmueble (3%)
✓ Amortización muebles (10%)
✓ Intereses hipoteca
✓ IBI, basuras, comunidad
✓ Seguros
✓ Gestoría
SOLO AUTÓNOMOS (actividad económica):
✓ Cuota Seguridad Social
✓ Vehículo (proporcional)
✓ Dietas y desplazamientos
✓ Formación
✓ Salarios empleados
✓ Publicidad
Cálculo simplificado:
1. Suma ingresos Airbnb (lo que te pagan huéspedes)
2. Resta gastos deducibles (con facturas)
3. Resultado: Rendimiento neto
4. Si particular: Aplica reducción 60%
5. Resultado final: Base imponible IRPF
6. Aplica tu tipo marginal IRPF → Impuesto a pagar
No aprovechar deducciones puede suponer:
- Pagar IRPF sobre ingresos completos sin restar gastos
- Pérdida de miles de euros en ahorro fiscal anual
- Inspecciones si declaras ingresos sin gastos (sospechoso)
- No amortizar inmueble/muebles (pierdes deducción permanente)
- Sanciones si Hacienda detecta gastos sin justificar
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