Vender una vivienda, unas acciones o las participaciones de una empresa con beneficio genera una ganancia patrimonial que, en principio, tributa en el IRPF. Pero la ley contempla varios supuestos en los que esa ganancia puede quedar exenta de tributación, total o parcialmente, si el importe obtenido se reinvierte de determinadas formas.
En esta guía explicamos los tres grandes supuestos de exención por reinversión recogidos en el artículo 38 de la Ley del IRPF: la reinversión en vivienda habitual, la reinversión en empresas de nueva o reciente creación y la constitución de rentas vitalicias para mayores de 65 años. También repasamos una novedad jurisprudencial muy relevante que cambia cómo se ejerce este derecho.
¿Qué es una ganancia patrimonial y cuándo tributa?
Una ganancia patrimonial es el beneficio que se obtiene al vender un bien o derecho por un importe superior al de su adquisición. Las situaciones más habituales son la venta de una vivienda, la venta de acciones o participaciones de empresas, o la venta de cualquier otro activo (fondos de inversión, criptomonedas, etc.).
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro del IRPF, con los tipos progresivos del 19% al 28% según el importe, separados de los rendimientos del trabajo o de actividades económicas.
El problema es que, en operaciones importantes —la venta de un piso revalorizado tras años, o de participaciones de una empresa que ha crecido considerablemente—, la ganancia puede ser muy elevada y disparar la cuota a pagar en la declaración de la Renta de ese año. Aquí es donde entra en juego la exención por reinversión.
¿Qué es la exención por reinversión de ganancias patrimoniales?
La exención por reinversión es un mecanismo regulado en el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF que permite excluir de tributación, total o parcialmente, la ganancia patrimonial obtenida en determinadas transmisiones, siempre que el importe se reinvierta en alguna de las formas que la ley contempla.
No es una bonificación ni una reducción: es una exclusión de gravamen. La ganancia existe, pero no se computa para el cálculo del impuesto si se cumplen los requisitos de reinversión.
Existen tres grandes vías de exención por reinversión, cada una con su propia normativa y requisitos:
- Reinversión en vivienda habitual (artículo 38.1 LIRPF).
- Reinversión en empresas de nueva o reciente creación (artículo 38.2 LIRPF).
- Reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años (artículo 38.3 LIRPF).
Exención por reinversión en vivienda habitual
Este es el supuesto más conocido y el que más se aplica en la práctica. Permite que la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual quede exenta de tributación si el importe se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual.
Requisitos para aplicar la exención
- Debe tratarse de la vivienda habitual del contribuyente. La normativa considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha residido de forma continuada durante al menos 3 años, o que hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la venta (esto permite que personas que se han trasladado a otra vivienda recientemente sigan beneficiándose de la exención sobre la anterior, dentro de ese plazo de dos años).
- El importe obtenido debe reinvertirse en la compra de otra vivienda habitual, o en la rehabilitación de una vivienda que vaya a tener tal carácter.
- Plazo de reinversión: el contribuyente dispone de 2 años, que pueden ser antes o después de la fecha de venta. Es decir, puedes comprar primero la nueva vivienda y vender después la antigua dentro de ese plazo de dos años, o vender primero y comprar después.
Reinversión total vs. reinversión parcial
Si el importe reinvertido es igual o superior al obtenido por la venta, la ganancia queda totalmente exenta.
Si el importe reinvertido es inferior, solo se excluye de tributación la parte proporcional de la ganancia que corresponde a la cantidad reinvertida. El resto de la ganancia tributa con normalidad.
Ejemplo: si vendes tu vivienda por 300.000 euros, obteniendo una ganancia de 90.000 euros, y reinviertes 200.000 euros en la nueva vivienda (los 2/3 del total obtenido), quedará exenta también 2/3 de la ganancia (60.000 euros), y tributarán los 30.000 euros restantes.
¿Cómo se computa el importe obtenido si hay financiación pendiente?
Si tenías una hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida, el importe que se entiende «obtenido» a efectos de esta exención es el valor total de la transmisión, no el importe neto que recibes tras pagar la hipoteca. Esto se debe tener muy en cuenta a la hora de calcular cuánto hay que reinvertir para la exención total.
Novedad importante: la exención es un derecho, no una opción sometida a plazo
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su Resolución 00/06769/2024/00/00, de 31 de marzo de 2025, en unificación de criterio, estableció algo muy relevante: la exención por reinversión en vivienda habitual NO es una «opción tributaria» de las que regula el artículo 119.3 de la Ley General Tributaria (que solo pueden ejercerse en el plazo de presentación de la declaración y no son rectificables posteriormente).
Es un derecho del contribuyente. Esto significa que si en su momento no se aplicó la exención correctamente (por ejemplo, porque la reinversión se produjo después de presentar la declaración), el contribuyente puede instar la rectificación de la autoliquidación presentada en el ejercicio en que obtuvo la ganancia, incluso con posterioridad al plazo de presentación, siempre dentro del plazo de prescripción.
Esta resolución abre la puerta a recuperar el dinero pagado de más en declaraciones de ejercicios anteriores en los que se vendió la vivienda habitual y se reinvirtió posteriormente sin haber aplicado correctamente la exención.
Cómo se declara
- Si la reinversión se realiza en el mismo ejercicio en que se obtiene la ganancia, basta con incluir los datos en el apartado correspondiente del modelo 100 (apartado F2, en la cumplimentación de ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles).
- Si la reinversión se realiza en un ejercicio posterior, hay que indicar en la declaración del año de la venta el compromiso de reinversión (importe que se compromete a reinvertir en los dos años siguientes), y posteriormente declarar el importe efectivamente reinvertido a medida que se materialice.
Exención por reinversión en empresas de nueva o reciente creación
El segundo supuesto está dirigido a fomentar la inversión en el tejido empresarial. Permite que la ganancia obtenida por la venta de acciones o participaciones quede exenta si se reinvierte en la adquisición de acciones o participaciones de otras entidades de nueva o reciente creación.
Requisitos
- Las entidades en las que se reinvierte deben cumplir los requisitos del artículo 68.1 LIRPF (el mismo artículo que regula la deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación), entre los que destacan:
- Ser una sociedad anónima, limitada, laboral o cooperativa.
- Ejercer una actividad económica real, no ser una mera sociedad patrimonial cuya actividad principal sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario.
- No estar admitida a cotización en mercados organizados.
- Límite de participación: el contribuyente, junto con su cónyuge o personas vinculadas por parentesco hasta el segundo grado, no puede tener una participación superior al 40% del capital de la entidad en la que reinvierte.
- Plazo de reinversión: 1 año desde la fecha de transmisión que generó la ganancia.
Modalidades de reinversión
La reinversión puede realizarse:
- De una sola vez, dentro del plazo de un año.
- De forma sucesiva, en varios momentos dentro del plazo de un año, siempre que sea con carácter continuado.
Cómo se declara
Si la reinversión se hace en el mismo ejercicio de la venta, se declara directamente. Si se hace en un ejercicio posterior (dentro del año de plazo), se debe indicar en la declaración del año de la venta la intención de reinvertir, y posteriormente declarar el importe efectivamente reinvertido.
Compatibilidad con la deducción por inversión en empresas de nueva creación
Una ventaja adicional de esta vía es que puede combinarse con la deducción del 50% por inversión en empresas de nueva o reciente creación (artículo 68.1 LIRPF), con el límite de base de deducción de 100.000 euros anuales. Esto convierte esta exención en una herramienta especialmente interesante para inversores particulares (business angels) que quieren reinvertir las plusvalías de una desinversión en nuevos proyectos empresariales.
Exención por reinversión en rentas vitalicias para mayores de 65 años
El tercer supuesto está específicamente diseñado para personas mayores de 65 años que obtienen ganancias patrimoniales por la venta de cualquier elemento patrimonial (no solo vivienda).
Requisitos
- Edad: el contribuyente debe tener 65 años o más en el momento de la transmisión.
- Reinversión en renta vitalicia: el importe total obtenido por la transmisión debe destinarse, en el plazo de 6 meses desde la venta, a la constitución de una renta vitalicia asegurada a favor del propio contribuyente.
- Límite máximo: la cantidad que puede destinarse a constituir rentas vitalicias con derecho a exención es de 240.000 euros en total. Si la ganancia o el importe reinvertido superan esta cifra, la exención se aplica de forma proporcional al límite.
- Cómo se constituye la renta vitalicia: debe contratarse con una entidad aseguradora, designando como beneficiario al propio contribuyente que ha obtenido la ganancia. La renta vitalicia debe empezar a percibirse en el plazo máximo de 1 año desde su constitución.
- Reinversión total o sucesiva: puede formalizarse en una o varias rentas vitalicias, siempre respetando el límite global de 240.000 euros.
Advertencia importante: pólizas con contraseguro o período cierto
La AEAT ha advertido que si la póliza de renta vitalicia incluye contraseguros excesivos o períodos ciertos muy prolongados (es decir, garantías de devolución que se acercan demasiado a un producto de ahorro tradicional en lugar de una verdadera renta vitalicia), podría no considerarse como tal a efectos de esta exención, y la ganancia tributaría con normalidad. Conviene revisar con detalle las condiciones de la póliza antes de formalizarla.
Anticipación de derechos: pérdida de la exención
Si el contribuyente anticipa, total o parcialmente, los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida (por ejemplo, rescatando el capital antes de tiempo), se produce el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial que en su momento quedó exenta.
Tributación de los rendimientos de la renta vitalicia
Una vez constituida, los pagos periódicos que se reciben de la renta vitalicia tributan como rendimientos del capital mobiliario, con un porcentaje de integración que depende de la edad del rentista en el momento de la constitución (a mayor edad, menor porcentaje sujeto a tributación).
Una exención adicional para mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual sin necesidad de reinvertir
Conviene tener muy presente una exención distinta, que a menudo se confunde con las anteriores: el artículo 33.4.b) de la LIRPF establece que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual de un mayor de 65 años (o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia) está exenta sin necesidad de reinvertir en nada.
Esto significa que si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, no tributas por la ganancia, independientemente de qué hagas con el dinero. Esta exención es independiente y compatible con la del artículo 38.3 (renta vitalicia), que se aplica a la venta de otros elementos patrimoniales distintos de la vivienda habitual cuando el vendedor tiene esa edad.
Tabla resumen de las exenciones por reinversión
| Supuesto | Qué se vende | Dónde se reinvierte | Plazo | Límite |
| Vivienda habitual (38.1) | Vivienda habitual | Nueva vivienda habitual o rehabilitación | 2 años (antes o después) | Proporcional al importe reinvertido |
| Empresas nueva creación (38.2) | Acciones/participaciones | Entidades de nueva/reciente creación | 1 año | Participación máxima 40% |
| Renta vitalicia (38.3) | Cualquier elemento patrimonial | Renta vitalicia asegurada | 6 meses | 240.000 € |
| Vivienda habitual +65 años (33.4.b) | Vivienda habitual | No requiere reinversión | — | Sin límite |
Errores frecuentes al aplicar la exención por reinversión
- No documentar adecuadamente la operación: para acreditar tanto la venta como la reinversión, conviene conservar escrituras, contratos, justificantes de pago y cualquier documento que acredite las fechas y los importes.
- Confundir el plazo de reinversión con el plazo de presentación de la declaración: el plazo de reinversión en vivienda habitual es de 2 años desde la venta, no desde la fecha de presentación de la declaración. Esto da mucho más margen del que muchos contribuyentes creen.
- No declarar el compromiso de reinversión cuando se hace en ejercicios posteriores: si la reinversión no se produce en el mismo año de la venta, hay que dejar constancia en la declaración del año de la venta de la intención de reinvertir, para que Hacienda no entienda que la ganancia tributa íntegramente.
- No verificar los requisitos de la entidad en la exención de empresas de nueva creación: invertir en una sociedad que no cumple los requisitos del artículo 68.1 LIRPF (por ejemplo, porque es una sociedad patrimonial) hace perder el derecho a la exención.
- Pólizas de renta vitalicia mal configuradas: contratar una renta vitalicia con condiciones que la AEAT puede no reconocer como tal puede hacer perder la exención completa.
Preguntas frecuentes sobre la reinversión de ganancias patrimoniales
¿Puedo aplicar la exención si la nueva vivienda la compro en copropiedad?
Sí, pero la exención se aplica de forma proporcional a la cuota de participación que se adquiere en la nueva vivienda. Si compras la nueva vivienda al 50% con tu pareja, solo se considera reinvertida la parte proporcional correspondiente a tu cuota.
¿Puedo aplicar la exención si voy a alquilar la nueva vivienda?
No directamente. La exención exige que la nueva vivienda sea vivienda habitual del contribuyente, lo que implica residir en ella de forma efectiva y permanente. Si la vivienda en la que reinvertimos se destina al alquiler en lugar de a residencia habitual, no se cumple el requisito y se perdería la exención sobre la parte correspondiente.
¿Es posible solicitar la exención de forma retroactiva si no la aplicé en su momento?
Sí, según el criterio establecido por el TEAC en 2025 para la exención de vivienda habitual: al ser un derecho y no una opción tributaria sujeta a plazo, puede solicitarse mediante la rectificación de la autoliquidación correspondiente al ejercicio en que se obtuvo la ganancia, dentro del plazo de prescripción de 4 años.
¿Qué pasa si compro la nueva vivienda antes de vender la antigua?
Es perfectamente válido. El plazo de 2 años para la reinversión puede computarse tanto hacia adelante como hacia atrás respecto a la fecha de venta. Lo importante es que ambas operaciones (venta y compra) se produzcan dentro de ese período de 2 años.
¿La exención por reinversión aplica también al IGIC o solo al IRPF?
La exención por reinversión de ganancias patrimoniales es un mecanismo del IRPF y se aplica de la misma manera en todo el territorio nacional, incluida Canarias. El IGIC es un impuesto indirecto (equivalente al IVA) y no afecta a la tributación de las ganancias patrimoniales en el IRPF.
Conclusión: planifica tus operaciones patrimoniales con Asesorae
La exención por reinversión de ganancias patrimoniales puede suponer un ahorro fiscal muy significativo, pero requiere planificación: conocer los plazos, cumplir los requisitos de cada supuesto y, sobre todo, no dejar pasar la oportunidad de declarar correctamente la operación (o de rectificar declaraciones anteriores si en su momento no se aplicó la exención).
Si estás pensando en vender una vivienda, desinvertir en una empresa o planificar tu jubilación a través de rentas vitalicias, anticiparte y analizar la operación antes de ejecutarla es la diferencia entre pagar miles de euros de más o aprovechar plenamente estos beneficios fiscales.
En Asesorae, asesoría online especializada en autónomos, empresas y particulares en Canarias, te ayudamos a planificar tus operaciones patrimoniales, a aplicar correctamente las exenciones por reinversión y, si procede, a rectificar declaraciones de ejercicios anteriores para recuperar lo que has pagado de más. Contacta con Asesorae aquí y planifica tu próxima operación con seguridad fiscal.
