Arrendar un inmueble tiene implicaciones fiscales tanto para quien lo alquila como para quien lo ocupa. Conocer exactamente qué gastos son deducibles, qué reducciones se pueden aplicar y cómo ha cambiado la normativa con la Ley de Vivienda puede suponer una diferencia de miles de euros en la declaración de la Renta.
Esta guía explica en detalle todos los aspectos fiscales del alquiler en España, actualizados con los cambios introducidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, que modificó las reducciones aplicables a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
¿Es obligatorio declarar el alquiler en el IRPF?
Sí, con independencia del importe cobrado y del número de días que haya durado el arrendamiento. Todo propietario que haya obtenido ingresos por alquiler de un inmueble durante el año está obligado a incluirlos en su declaración de la Renta como rendimientos del capital inmobiliario.
No declarar estos ingresos puede acarrear sanciones que la AEAT gradúa según la gravedad de la infracción:
- Infracción leve (importe defraudado igual o inferior a 3.000 euros sin ocultación): multa del 50% de la cuantía no declarada.
- Infracción grave (importe superior a 3.000 euros o existencia de ocultación): multa de entre el 50% y el 100%.
- Infracción muy grave (uso de medios fraudulentos): multa de entre el 100% y el 150% del importe defraudado.
Además, la AEAT cruza información con el Catastro, los registros de contratos de arrendamiento autonómicos y los datos bancarios, lo que hace cada vez más difícil que un alquiler no declarado pase desapercibido.
Cómo se declara el alquiler en la declaración de la Renta
El propietario debe consignar los ingresos por arrendamiento en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario del modelo 100 de IRPF, concretamente en la casilla 0102 para los ingresos íntegros. En esta casilla se anotan todos los ingresos percibidos, sin aplicar aún ninguna deducción ni reducción.
Las casillas siguientes recogen los gastos deducibles, cuya suma se resta de los ingresos para obtener el rendimiento neto. Sobre ese rendimiento neto se aplican las reducciones que correspondan. El resultado es la base que tributa efectivamente en el IRPF.
Gastos deducibles del alquiler para el propietario
La Ley del IRPF permite al propietario deducir todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos del alquiler, siempre que estén debidamente justificados con factura o documento equivalente y que guarden relación directa con el inmueble arrendado.
Intereses de préstamos y financiación
Son deducibles los intereses del préstamo hipotecario vinculado a la adquisición del inmueble o a la realización de obras de mejora en él, así como los demás gastos de financiación (comisiones, gastos de apertura, etc.) asociados a esa operación. Solo son deducibles los intereses, no la parte de amortización del capital.
Gastos de conservación y reparación
Son deducibles los gastos de reparación y conservación del inmueble: fontanería, electricidad, pintura, sustitución de electrodomésticos o instalaciones que se hayan deteriorado, etc. Son deducibles incluso si se realizan antes de la firma del contrato de alquiler.
Importante: no son deducibles como gastos las obras de ampliación o mejora del inmueble (por ejemplo, añadir un baño nuevo o ampliar una habitación). Estos gastos se consideran inversiones y se deducen mediante amortización.
Impuestos y tasas vinculados al inmueble
Son deducibles el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tasa de basuras, la tasa de alcantarillado y cualquier otro tributo o tasa de carácter local vinculado al inmueble, siempre que haya sido pagado por el propietario.
Gastos de comunidad
Las cuotas de la comunidad de propietarios (ordinarias y extraordinarias) abonadas por el arrendador durante el período en que el inmueble estuvo arrendado son deducibles en su totalidad.
Seguros
Las primas de seguros relacionadas con el inmueble alquilado son deducibles: seguro de hogar, seguro de impago del alquiler, seguro de responsabilidad civil, etc. No son deducibles los seguros de vida del propietario aunque estén vinculados a la hipoteca.
Suministros sufragados por el propietario
Si el propietario paga directamente la luz, el agua, el gas u otros suministros del inmueble (porque así está acordado en el contrato), esos gastos son deducibles. Si los suministros los paga el inquilino, el propietario no puede deducirlos.
Gastos de gestión y administración
Son deducibles los honorarios de la agencia inmobiliaria (por búsqueda de inquilino, gestión del contrato, etc.), los gastos de una gestoría o asesoría que gestione el arrendamiento, y los honorarios de abogados o procuradores para reclamaciones judiciales por impago u otras incidencias derivadas del arrendamiento.
Certificado de eficiencia energética
El coste del certificado energético, obligatorio para arrendar un inmueble, es un gasto deducible.
Amortización del inmueble
El inmueble pierde valor con el tiempo y la normativa permite deducir esa pérdida. La amortización deducible es el 3% aplicado sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos e impuestos, excluido el suelo) o el valor catastral (excluida también la parte del suelo).
Esta deducción es independiente de que el inmueble se haya adquirido con hipoteca o al contado.
Amortización del mobiliario y enseres
Si el inmueble se alquila amueblado, el propietario puede deducir la amortización de los muebles, electrodomésticos y otros enseres al ritmo de un 10% anual sobre su precio de adquisición, durante los 10 años siguientes a la compra.
Las reducciones en el rendimiento neto: del 50% al 90%
Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), si el resultado es positivo y el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, el propietario puede aplicar una reducción sobre ese importe antes de tributar.
La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) modificó estas reducciones para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Para los contratos anteriores a esa fecha, sigue aplicándose la reducción del 60% del régimen anterior.
Para los nuevos contratos (firmados desde el 26 de mayo de 2023), el sistema de reducciones es el siguiente:
| Situación | Reducción |
| Zona tensionada + rebaja de renta de al menos el 5% respecto al contrato anterior | 90% |
| Alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o a administraciones públicas/entidades sin ánimo de lucro para alquiler social | 70% |
| Rehabilitación del inmueble finalizada en los 2 años anteriores al contrato | 60% |
| Resto de casos (vivienda habitual del inquilino, sin cumplir los supuestos anteriores) | 50% |
Puntos clave a tener en cuenta:
- Estas reducciones no son acumulables. Se aplica la mayor que corresponda, no la suma de varias.
- Los requisitos deben cumplirse en el momento de firmar el contrato y mantenerse durante su vigencia.
- Las reducciones del 90% y 70% solo se aplican en zonas de mercado residencial tensionado declaradas oficialmente (actualmente, solo Cataluña ha declarado zonas tensionadas a nivel autonómico).
- Las reducciones no aplican a alquileres turísticos, de temporada o de uso distinto a vivienda habitual.
- La reducción tampoco aplica si el arrendatario es familiar del propietario.
- Los contratos anteriores al 26/05/2023 que sigan en vigor mantienen la reducción del 60% del régimen anterior.
Gastos deducibles del alquiler para los inquilinos
Desde el 1 de enero de 2015, la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual quedó suprimida para los nuevos contratos. Solo pueden seguir aplicándola los inquilinos que tuvieran contrato firmado antes del 1 de enero de 2015, y únicamente si su base imponible es inferior a 24.107,20 euros anuales. En ese caso, pueden deducir hasta el 10,05% de lo abonado en concepto de alquiler.
Para el resto de inquilinos, las deducciones provienen exclusivamente de las comunidades autónomas, que han establecido beneficios fiscales propios en el tramo autonómico del IRPF.
Deducción especial: autónomos que trabajan desde casa
Si el inquilino es un trabajador autónomo que utiliza la vivienda alquilada como su domicilio habitual y también como lugar de trabajo, puede deducirse en el IRPF la parte proporcional del alquiler correspondiente al espacio dedicado a la actividad profesional.
Para ello deben cumplirse estos requisitos:
- La AEAT debe tener constancia de que el autónomo desarrolla su actividad desde ese domicilio (mediante el alta censal en ese domicilio).
- El contrato de arrendamiento debe estar a nombre del autónomo.
- El contrato no debe prohibir el uso del inmueble para actividad económica.
- La parte de la renta correspondiente al espacio profesional (con un límite práctico habitual del 30%) se trata como gasto de la actividad, y sobre esa parte aplica retención de IRPF e IGIC/IVA según corresponda.
Para no perder la reducción del 60% o 50% sobre el rendimiento del propietario (ya que parte del alquiler deja de ser vivienda habitual), se recomienda formalizar dos contratos separados: uno de vivienda y otro de local u oficina para la parte profesional.
Deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual para inquilinos
Las comunidades autónomas pueden establecer deducciones propias en el tramo autonómico del IRPF. A continuación se recogen las vigentes para los principales territorios, aunque conviene verificar siempre las condiciones exactas en la web de la agencia tributaria de cada comunidad, ya que estas deducciones se actualizan con frecuencia:
Canarias
Los inquilinos con residencia fiscal en Canarias pueden deducir el 20% del alquiler, con un límite máximo de 600 euros anuales. Los límites de base imponible son de 20.000 euros en tributación individual y 30.000 euros en conjunta.
Esta deducción canaria es de las más generosas del territorio nacional, especialmente en términos de porcentaje aplicable. Para los residentes en las islas que alquilan su vivienda habitual, se trata de un beneficio fiscal relevante que no debe pasarse por alto en la declaración de la Renta.
Andalucía
Deducción del 15% del alquiler pagado, con un máximo de 500 euros anuales. Aplicable a menores de 35 años. La base liquidable general y del ahorro no puede superar los 19.000 euros en tributación individual o los 24.000 euros en conjunta.
Aragón
Deducción del 10% sobre un máximo de 4.800 euros anuales (para casos de dación en pago o contratos con opción de compra). Límite de base imponible: 15.000 euros (individual) o 25.000 euros (conjunta).
Asturias
Deducción general del 10% del alquiler, con un máximo de 455 euros anuales. Ampliada al 15% (hasta 606 euros) si la vivienda está en entorno rural de menos de 3.000 habitantes. Límite de base liquidable: 25.009 euros (individual) o 32.240 euros (conjunta).
Baleares
Deducción del 15%, con un tope de 400 euros anuales, para menores de 35 años, personas con discapacidad física igual o superior al 65% (o sensorial del 33%) y familias numerosas. Límite de base imponible: 20.000 euros (individual) o 34.000 euros (conjunta). También existe deducción por razones laborales.
Cantabria
Deducción del 10% del alquiler, con un máximo de 300 euros en tributación individual y 600 euros en conjunta, para menores de 35 años, mayores de 65 años y personas con discapacidad física superior al 65%. Límite de base liquidable: 22.946 euros (individual) o 31.485 euros (conjunta).
Castilla-La Mancha
Deducción del 15%, con un máximo de 450 euros anuales, para personas menores de 36 años. La base imponible general y del ahorro, menos el mínimo por descendientes, no puede superar los 12.500 euros (individual) o los 25.000 euros (conjunta).
Castilla y León
Deducción del 20% del alquiler, hasta 459 euros anuales, para menores de 36 años. Límite de base imponible (menos mínimo personal y familiar): 18.900 euros (individual) o 31.500 euros (conjunta).
Cataluña
Deducción del 10%, con un máximo de 300 euros anuales (o 600 euros para familias numerosas), para menores de 33 años, viudos mayores de 65 años, personas con discapacidad igual o superior al 65%, y desempleados más de 183 días. La base imponible menos mínimo personal y familiar no puede superar los 20.000 euros (30.000 euros para familias numerosas).
Comunidad Valenciana
Deducción general del 15%, con un máximo de 550 euros anuales. Para menores de 35 años, mayores de 65 años y personas con discapacidad física o sensorial del 65% o psíquica del 33%, la deducción sube al 20% (hasta 700 euros anuales). Con combinación de edad y discapacidad, puede llegar al 25% con un máximo de 850 euros anuales.
Extremadura
Deducción del 5% del alquiler, hasta 300 euros anuales, para menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65%. En viviendas en entornos rurales, la deducción sube al 10% con un límite de 400 euros. Límite de base imponible: 19.000 euros (individual) o 24.000 euros (conjunta).
Galicia
Deducción del 10% del alquiler, con un máximo de 200 euros anuales, para menores de 35 años. Para familias con dos o más hijos menores, la deducción sube al 20% con un límite de 600 euros. Con discapacidad igual o superior al 33%, ambas cantidades se duplican. Límite de base liquidable: 20.000 euros.
Madrid
Deducción del 30% del alquiler, con un máximo de 1.000 euros anuales, para menores de 35 años. También pueden aplicarla personas de 35 a 40 años si han estado en desempleo al menos 183 días durante el ejercicio y tienen cargas familiares. Límite de base imponible: 25.620 euros (individual) o 36.200 euros (conjunta).
Navarra
Deducción del 15% del alquiler, hasta un máximo de 1.200 euros anuales. Límite de base imponible: 30.000 euros (individual) o 60.000 euros (conjunta).
País Vasco
Deducción del 20%, hasta 1.600 euros anuales, y del 25%, hasta 2.000 euros, para menores de 35 años y familias numerosas.
La Rioja
Deducción del 10% del alquiler, hasta 300 euros anuales, para menores de 36 años. En municipios pequeños, la deducción sube al 20% con un límite de 400 euros. Límite de base imponible: 18.030 euros (individual) o 30.050 euros (conjunta).
Errores más habituales en la declaración del alquiler
Conocer los gastos deducibles es solo la mitad del trabajo. Evitar estos errores frecuentes es igual de importante:
- No guardar la documentación justificativa. Todos los gastos deducibles deben estar respaldados por facturas. La AEAT puede comprobarlo en cualquier momento dentro del plazo de prescripción (4 años).
- Aplicar la reducción incorrecta. Con la reforma de la Ley de Vivienda, aplicar el 60% a un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023 que en realidad solo tiene derecho al 50% es un error que puede dar lugar a liquidaciones y sanciones.
- Deducir gastos de mejora como gastos de reparación. Las obras de mejora o ampliación no son gasto deducible directo: se amortizan a lo largo de los años.
- Olvidar declarar periodos de desocupación. Si el inmueble ha estado vacío durante el año, en ese período se imputa renta inmobiliaria (1,1% o 2% del valor catastral según los casos). No hay ingresos ni gastos, pero tampoco hay reducción.
- No aplicar la deducción autonómica. Muchos inquilinos desconocen que su comunidad autónoma tiene establecida una deducción y no la incluyen en la declaración.
Preguntas frecuentes sobre los gastos deducibles del alquiler
¿Puede el propietario deducir el alquiler que él mismo paga por su vivienda?
No. Los gastos de la vivienda habitual del propietario no son deducibles en el contexto de los rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos deducibles son exclusivamente los vinculados al inmueble que se pone en alquiler.
¿La reducción del 50% aplica aunque el inquilino sea familiar del propietario?
No. Si el arrendatario tiene con el propietario un parentesco de primer o segundo grado (padres, hijos, hermanos), el rendimiento neto no puede ser inferior al rendimiento que resultaría en condiciones de mercado, y no se aplica la reducción del 50%.
¿Se pueden deducir los gastos de decoración o reform de actualización?
Las obras de mera conservación y reparación sí son deducibles. Las de mejora estética o de actualización (por ejemplo, reformar la cocina completa) dependen de si se consideran conservación o ampliación de valor: en caso de duda, lo más prudente es consultarlo con un asesor fiscal.
¿Los gastos del alquiler turístico son deducibles igual que los del alquiler de vivienda habitual?
Los gastos son deducibles en ambos casos, pero los alquileres turísticos no tienen derecho a las reducciones (50%-90%) del artículo 23.2 LIRPF, ya que no satisfacen una necesidad permanente de vivienda. Además, el alquiler turístico puede quedar sujeto a IVA o IGIC si se prestan servicios propios de hostelería.
Conclusión: optimiza la fiscalidad de tu alquiler con Asesorae
La fiscalidad del alquiler ha ganado en complejidad desde la Ley de Vivienda de 2023: la aplicación de la reducción correcta (50%, 60%, 70% o 90%) depende de cuándo se firmó el contrato, de las características del inquilino y de si la vivienda está en una zona tensionada. Aplicar mal este porcentaje puede suponer pagar de más o enfrentarse a una regularización de Hacienda.
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